پارادایم جدید صنعت ساختمان ؛ ساختمان سازی به سلیقه مخاطب

توسط amirjalali | مرداد ۱۹, ۱۳۹۷ ۱۰:۱۸ ب.ظ

در حاشیه هجدهمین نمایشگاه بین‌المللی صنعت ساختمان با دکتر امید علیجانی، مدیرعامل گروه ساختمانی معلم به گفت‌وگو نشستیم. شرکت معلم با توجه به دارابودن سبد گوناگون و متمایزی از پروژه‌های ساختمانی با دیدی جامع نسبت به آینده این صنعت تحلیل و ارزیابی گسترده‌ای انجام داده است. این گفت‌وگو و سلسله مقالات تحلیلی گروه معلم در حوزه ساختمان می‌تواند راهگشای فعالان این حوزه در آینده پیچیده صنعت ساختمان باشد. آینده‌ای که به‌عقیده‌ امید علیجانی به‌سوی ساختمان سازی به سلیقه مخاطب پیش می‌رود. با اتوماسیون ساختمان[1] همراه شوید.

وضعیت موجود صنعت ساختمان را چگونه ارزیابی می کنید؟

صنعت ساختمان یکی از محرک‌های اصلی اقتصاد کشور است، لذا با بسیاری از صنایع و بازارهای مالی ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد. طبیعتاً شرایط موجود اقتصادی، موجب ایجاد تحولات مثبت و منفی در بازار ساختمان شده است. کارشناسان اعلام کردند که بازار مسکن در نیمه دوم سال ۹۶ وارد سیکل رونق شده است. رونقی که به‌نظر می­‌رسد ورود به آن، ناشی از نگاه انتظاری بخش عرضه به خروج از دوران رکود چهارساله و افزایش سوداگری به دلیل رشد قیمت بوده است.

لطفا کمی بیش‌تر توضیح دهید.

دکتر امید علیجانی، مدیرعامل گروه ساختمانی معلم

دکتر امید علیجانی، مدیرعامل گروه ساختمانی معلم

در تیر ماه ۹۷ قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود ۷ میلیون تومان رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از ۵۰ درصد رشد کرده، این در حالی است که همین افزایش قیمت از تیر ۹۳ تا تیر ۹۶، تنها ۱۶ درصد بوده است. برای رسیدن به چرایی این افزایش ناگهانی قیمت باید چند عامل را در کنار هم بررسی کرد. اولین موضوع، شرایط حاکم بر اقتصاد کشور است. بهرحال در کنار بازارهایی همچون طلا، سکه و ارز، بازار مسکن یکی از گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری و سوداگری است. تلاطم‌ها و نوسانات پیش‌آمده در بازارهای دیگر موجب شد تا بنابر دلایل مختلف نظیر کاهش ریسک و همسان‌سازی ارزش دارایی‌های سرمایه‌گذاران، بخشی از پول‌های سرگردان و پس‌اندازهای بانکی به بازار مسکن سرازیر شود.

دومین موضوع، تأثیر افزایش نرخ تورم عمومی کشور بر قیمت نهاده‌های تولید مسکن در دوران رکود بوده است. علی‌رغم این تأثیر، رشد قیمت مسکن کم‌تر از نرخ تورم عمومی کشور بود. بنابراین عرضه‌کنندگان به‌دنبال فرصتی برای افزایش قیمت ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت و مجوزات قانونی بوده که موجب انفجار قیمت شده است.

سومین موضوع کاهش عرضه واحدهای مسکونی در سال‌های قبل که به‌دلیل رکود عمیق در بازار حاصل شده؛ لذا انباشت تقاضا تا اردیبهشت سال ۱۳۹۷ و ورود آن به بازار مسکن، موجب رشد فزاینده تقاضا و افزایش قیمت شده است.

طی سال‌های ۹۳ تا ۹۵ حجم عرضه کاهش یافته، چرا میزان واحد مسکونی خالی از سکنه افزایش یافته است؟

پاسخ دقیق آن است که سهم قابل توجهی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه که به‌عنوان مثال در حومه کلان‌شهرها واقع شده‌اند، فاقد زیرساخت‌های مناسب برای سکونت بوده و تقاضا برای آن‌ها بسیار اندک است. درصورتی‌که اگر جانمایی بهینه و برنامه‌ریزی متناسب با نیاز و توان جامعه انجام می­‌شد، قطعاً به نتایج بهتری می‌رسیدیم. گواه این نکته را می‌توان در مناطق پرتقاضای تهران ملاحظه کرد که واحدهای کم‌متراژ یا میان‌متراژ تقریباً نایاب هستند.

همین‌طور بسیاری از فروشندگان مسکن در بازار مصرفی به‌دنبال تبدیل واحد خود به احسن هستند. اما ناپایداری شرایط اقتصادی موجب شده تا قدرت خرید آن‌ها تضعیف شده و نسبت به فروش دچار تردید شوند. در مجموع بروز تلاطم و ناپایداری اقتصادی حتی در بازارهای موازی، می‌تواند به ضرر هم بخش عرضه و هم تقاضا باشد.

وضعیت آتی بازار مسکن را چگونه پیش‌­بینی می‌­کنید؟

در پایان سال ۹۶ و بعد از اعلام ورود به دوران رونق، تحلیل‌های گروه ساختمانی معلم در قالب دو سناریوی کلی آینده بازار مسکن را نشان می‌داد. سناریوی اول، انفجار قیمت تا ۵۰ درصد و افزایش هیجانی خرید در بازه‌ای کوتاه‌مدت و در گام بعد شروع دوران رکود در پایان سال ۹۷ یا اوایل سال ۹۸ بوده است.

سناریوی دوم حفظ نسبی قیمت‌ها و رشد سطح معاملات و در گام بعد تداوم دوران رونق احتمالاً تا پایان سال ۹۸ بوده است. وضعیت حال حاضر بازار مسکن با سناریوی اول پیش­‌بینی شده بیش‌تر منطبق شده است. به‌طوری‌که معاملات از نیمه دوم ۹۶ تا اردیبهشت ۹۷ روند افزایشی خود را نسبت به دوره‌های قبل حفظ کرد. اما از خرداد ماه، معاملات مسکن روند نزولی به خود گرفت. طوری که تعداد معاملات مسکن تهران در خرداد و تیر ماه نسبت به‌مدت مشابه در سال‌های ۹۶ و ۹۵ کم‌تر بوده است.

در ادامه با توجه به افزایش قیمت واحد مسکونی، توان خرید بخش مصرفی کاهش یافته و تقاضای مصرفی شروع به خروج از بازار کرد. اما حضور هر چند متزلزل تقاضای سرمایه‌ای در این بازار همچنان ادامه دارد.

در کل آن‌چه در ابتدای سیکل رکود در بازار مسکن مرسوم بود، ابتدا خروج تقاضای سرمایه‌ای و سپس خروج متقاضیان مصرفی است. مقدم شدن خروج مصرفی‌ها نسبت به سرمایه‌ای‌ها برای اولین‌بار است که در این بخش اقتصادی رخ می‌دهد. سناریوی محتمل دیگر، همسان‌سازی ارزش دارایی‌های سرمایه‌گذاران در بخش مسکن است که می‌تواند در مقایسه با ارزش سایر دارایی‌ها روی دهد و خود منجر به موج دوم افزایش قیمت در بازار مسکن شود.

با توجه به گستردگی سناریوهای محتمل و تاثیر متغیرهای گوناگون، چگونه می‌توان بهترین استراتژی را برای موفقیت در این بازار انتخاب کرد؟

مدیرعامل گروه ساختمانی معلم معتقد است پارادایم جدیدی در صنعت ساختمان آغاز شده است

مدیرعامل گروه ساختمانی معلم معتقد است پارادایم جدیدی در صنعت ساختمان آغاز شده است

پیچیدگی در تحلیل آینده متغیرهای محیطی نظیر معادلات سیاسی، وضعیت اقتصادی کشور و سایر عوامل، وضعیت بازار مسکن را تحت تأثیر قرار خواهد داد. به هرحال عوامل متنوعی در این بازار موثرند. برخی موجب افزایش یا کاهش قیمت مسکن شده و برخی دیگر مقدمات رونق یا رکود را فراهم می‌آورند.

نکته کلیدی آن است که صنعت ساخت و ساز در حال تغییر پارادایم است. این تغییر پارادایم منجر به تحول در ارکان بازار شده و شناسایی و بهره­‌گیری از این پارادایم­‌ها، از کلیدی‌ترین عوامل موفقیت در این بازار است.

منظور شما از تغییر پارادایم در صنعت ساختمان چیست و چگونه شرکت‌های ساختمانی می‌توانند از آن بهره‌مند شوند؟

در گذشته، فعالان صنعت ساختمان با یک جریان نقدینگی منسجم، به‌راحتی می‌توانستند چند پروژه را به‌صورت همزمان مدیریت کنند. امروزه اما اصلی‌ترین چالش، ترکیب نامتوازن سبد سرمایه‌گذاری‌ها و دارایی‌ها است.

هنگامی‌ که از سبد صحبت به میان می‌آید، هدف ما متوازن سازی تنوع کاربری، تمایز جغرافیایی و تفکیک کلاس پروژه است. وقتی یک شرکت ساختمانی سهم بالایی از پورتفوی خود را در شهرهای کوچک قرار داده یا بیش‌تر پروژه‌های در دست ساخت آن تجاری هستند، قطعاً نمی‌تواند به‌راحتی سرمایه مدنظرش را بازگرداند.

پارادایم مهم آینده در این بازار، نقش فعالانه مصرف‌کنندگان به‌عنوان طراح اصلی محصولات است. شرکت‌ها در تلاش‌اند تا محصولات خود را براساس نظرات، سلایق، علایق و توان‌مندی خانوار (Affordability Index) طراحی و اجرا کنند. ابرروندهای جهانی به این سمت و سو است که در آینده خود مصرف‌کنندگان به‌عنوان طراحان اصلی محصولات ظاهر می‌شوند. یعنی ساختمان سازی به سلیقه مخاطب .

در پارادایم جدید ساختمان سازی به سلیقه مخاطب ، هوشمندسازی در طراحی و ساخت و ساز چقدر می‌تواند در این تغییر پارادایم موثر باشد؟

شرکت گروه ساختمانی معلم یکی از باتجربه‌ترین شرکت‌های ساختمانی فعال در ایران است

شرکت گروه ساختمانی معلم یکی از باتجربه‌ترین شرکت‌های ساختمانی فعال در ایران است

تغییر در انتظارات و توقعات مشتریان از تحول در سبک زندگی و افزایش اهمیت حفظ منافع جانی و مالی نشات گرفته‌ است. بر این اساس مفاهیم نوین در زنجیره ارزش صنعت همچون طراحی منعطف با توجه به نوع تغییر در سبک زندگی خانوارها، تقاضا برای بناهایی مشتمل بر واحدهایی با متراژ پایین، اما خدمات عمومی مشعوف‌کننده، روش‌های نوین ساخت به جهت تسریع در زمان تکمیل یک پروژه، روش‌ها و متریال‌های نوین به جهت سبک‌سازی و مقاوم سازی ساختمان‌ها، مدیریت مصرف انرژی به‌منظور کاهش هزینه‌های سکونت و تمرکز بر ساختمان‌های سبز با هدف بهبود کیفیت زندگی در حال شکل‌گیری است.

چه پارادایم‌های دیگری در صنعت ساختمان تغییر خواهد کرد؟

پارادایم دیگری که در بخش ساختمان در حال شکل‌گیری است، توجه جامع به زنجیره کامل صنعت ساختمان است. پیش‌تر فعالان صنعت با تمرکز بیش‌تر بر روی ساخت و اجرای پروژه می‌توانستند به بازده مورد نیاز دست یابند. امروزه بخش‌های نوینی از این زنجیره تأمین در حال شکل‌گیری هستند. به‌عنوان مثال نظام تجاری مالداری تغییر کرده و فروش، پاسخگوی انتظارات سرمایه‌گذاران نبوده و بازاری تحت عنوان نظام بهره‌برداری و اجاره‌داری در حال گسترش است.

به‌طور کلی در زمانی‌که قیمت بخش ساختمان با توانمندی جامعه همخوانی نداشته و سرمایه‌گذاری در این بخش به لحاظ فاکتورهای سرمایه‌ای جذاب نباشد، افراد حقیقی و حقوقی می‌توانند از محل اجاره‌داری به‌راحتی سود مورد انتظارشان را کسب کنند.

با توجه به کاهش توان خریداران، چه راهکاری می‌تواند باعث رشد تقاضا و رونق فروش حوزه مسکن خواهد شد؟

یکی از عوامل کلیدی موفقیت فروش در بازار مسکن تمرکز بر توان خریداران است. تمرکز شرکت‌ها بر مدل‌های متنوع تأمین مالی و شراکت بخصوص ابزارهای نوین بازار سرمایه می‌تواند هم بخش عرضه و هم تقاضا را مورد حمایت قرار دهد و بهره‌مندی از این مدل‌ها نظیر لیزینگ، اوراق صکوک، تشکیل JV با صاحبان برند می‌تواند جذابیت‌های جدیدی را در این بازار به ارمغان آورد.

در سال‌های نه چندان دور، شتاب قیمت و جذابیت بازار مسکن به حدی بود که بسیاری از مالکان املاک، حتی ساختمان‌های ۱۰ الی ۱۵ ساله، با هدف اخذ تراکم، نوسازی بنا و کسب سود بیش‌تر، به‌دنبال تخریب و ساخت یک بنای جایگزین بودند. امروزه به‌خاطر افزایش هزینه‌های ساخت و محدودیت در افزایش تراکم، این چرخه جذابیت و توجیه‌پذیری خود را از دست داده است.

کسب‌و‌کار جدیدی تحت عنوان خدمات بازسازی در حال توسعه است. جامعه با هزینه‌ای بسیار کم‌تر می‌تواند نیازهای خود را نظیر طراحی فضاها، ارتقای کیفیت متریال، هوشمند سازی طراحی و تجهیزات و نوسازی ملک محقق کند و ساختمان سازی به سلیقه مخاطب را شکل دهد.

برنامه گروه ساختمانی معلم برای بهره‌مندی از فرصت‌های آتی صنعت چیست؟

شرکت گروه ساختمانی معلم یکی از پیشگامان در ساختمان سازی به سلیقه مخاطب

گروه ساختمانی معلم یکی از پیشگامان در ساختمان سازی به سلیقه مخاطب

گروه ساختمانی معلم با درک صحیحی از پارادایم‌های پیش‌روی صنعت و پیش‌دستی در پیش‌بینی محرک‌های درونی و بیرونی مؤثر، برنامه آینده خود را به‌نحوی ترسیم کرده که ترکیب سبد پروژه‌ها مبتنی بر تحلیل بازار متوازن و بهینه شود. در نتیجه سهم بازار شرکت در ساخت واحدهای مسکونی و ساختمان‌های اداری افزایش و سهم تجاری‌سازی در سبد کسب و کارهای شرکت کاهش یابد.

شرکت در حوزه مسکونی به‌دنبال تعریف و اجرای پروژه­‌های ساختمانی برای گروه­‌های مختلف درآمدی با حفظ منافع اقتصادی سهامداران و رعایت مسئولیت اجتماعی است. تمرکز شرکت در تعریف بناهای مسکونی، کیفیت ساخت ممتاز، تناسب متراژ و امکانات مجتمع با نیازهای جامعه هدف، هوشمند سازی بناها و بهره‌گیری از رویکردهای نوین معماری نظیر معماری سبز و معماری منعطف است. طوری که پایبندی به شعار “معمار رویاهای شما” در محصولات گروه متبلور خواهد شد. از مهم‌ترین این پروژه‌ها می­‌توان به نگین بوکان، نگین جماران، نگین جنت‌آباد و نگین پاسداران اشاره کرد.

گروه ساختمانی معلم در حوزه اداری چه برنامه هایی دارد؟

گروه ساختمانی معلم در بخش اداری به‌دنبال تعریف پروژه هایی است که در زون‌های اصلی اداری قرار گرفته باشند تا شرایط ناپایداری اقتصادی همچنان جذابیت خود را داشته باشند. در این راستا شرکت ساخت پروژه اداری و تجاری نگین میرداماد را با سرعت به پیش می‌برد. در حوزه مال‌های چندمنظوره، شرکت در حال اجرای یک مجموعه عظیم و شایسته در شرق تهران بنام مگاپارس است.

مجموعه معروف مگاپارس از پروژه هیا مهم گروه ساختمانی معلم

مجموعه معروف مگاپارس از پروژه های مهم گروه ساختمانی معلم

با توجه به فرصت‌های بیرونی و قابلیت‌های شناسایی‌شده در درون، ورود شرکت به کاربری‌ها و حوزه‌های جدید زنجیره ارزش صنعت ساختمان نظیر گردشگری، سلامت و بهره‌برداری از ساختمان‌های ساخته‌ شده در دستور کار شرکت قرار گرفته است. ‌تمرکز بیش‌تر بر چابکی در عملیات مدیریت پروژه، برنامه‌محوری، دانش‌محوری و بازارمحوری می‌تواند ما را در این مسیر یاری کند.

همچنین توانمندسازی گروه ساختمانی معلم در زمینه فناوری‌های نوین عرصه ساخت و ساز با اهداف سه‌گانه سبک‌سازی، سریع‌سازی، ارزان‌سازی و توسعه ساختمان‌های سبز و هوشمند از اولویت‌های کلیدی گروه ساختمانی معلم خواهد بود تا بنایی بسازیم که در رقابت مزیت ایجاد کرده و در شأن یک خانواده ایرانی باشد.

Endnotes:
  1. اتوماسیون ساختمان: http://bacpress.com

Source URL: http://bacpress.com/%d8%b3%d8%a7%d8%ae%d8%aa%d9%85%d8%a7%d9%86-%d8%b3%d8%a7%d8%b2%db%8c-%d8%a8%d9%87-%d8%b3%d9%84%db%8c%d9%82%d9%87-%d9%85%d8%ae%d8%a7%d8%b7%d8%a8/